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有些地产项目,在设计阶段就已经垮了(2)

发布时间:2020-10-16 23:47:58浏览次数:7023文章出处:深圳幕墙设计

又如某项目,到了精装阶段才发现,土建预留的鞋柜洞口与鞋柜尺寸不一致,柜子放不进去,不得已只能对洞口重凿。

再如,有些项目对图纸评审比较随意,只要大致符合要求就下发给工程部施工,遗留问题后续只能通过设计变更来解决。

整个设计周期中,从概念到方案到扩初到施工图每个阶段环环相扣,设计与施工也是密切关联,如果各专业各自为战,必然会出现大量的疏漏,造成后续的返工、遗漏等各类问题。

②设计交底不到位,施工图单位无法充分理解甲方意图

方案设计更偏创造,而施工图设计更接近于落地,关键要解决施工现场的问题。从操作上来讲,施工图数量多,细节繁琐,同样需要投入许多的时间精力。

而现实上,许多房企重视前期的方案设计,对施工图却关注度却低很多。

很多项目由于设计周期短,对设计管理岗位的考核又是以出图效率为依据,设计管理为了绩效会赶着完成节点,导致上游设计单位的图纸“带病”移交给下一个环节的图纸。

由于赶时间,许多项目上下游设计单位在交接的时候并没有进行交底,方案图纸出来后,直接以设计任务书的形式交给施工图单位。再加之一些设计任务书过于草率,下游的施工图单位更加无法充分理解甲方的意思,图纸出来之后与预期相去甚远,导致图纸修改不断幕墙装饰工程图,也增加了开工后设计变更的风险。

③图纸落地性低,现场施工难以达到理想效果

一些设计师对项目往往有理想情结,过于强调效果而忽略了实现难度;又或者因为对现场施工不够了解,做出来的方案很难保证施工效果。

举个例子,地面铺装设计太过复杂,模数太多,会加大施工的难度,拉长施工周期,如果遇到施工工艺比较差的班组,铺装出来的效果可能适得其反。

相反的,如果高度采用模数化设计,减小施工难度,不仅解决质量问题更能提高效率。

3、变更太多验收难通过,现场整改频繁造成浪费

设计变更频繁带来的连锁反应, 是竣工阶段项目验收难以通过。

一些项目,营销的想法越是变得比翻脸还快。今天说客群变了,要改图纸广东幕墙设计顾问,明天说没利润了要砍成本;图纸变来变去,从最初到报建规划图纸,最终项目竣工验收,两三年时间内,营销需求不断变,设计图纸不断改;再加之设计师、设计管理人员、工程对接人员离职、变更 西安鑫大全幕墙材料,中间的断层越拉越大,最终做出来的项目跟原来报规文本南辕北辙。

更有甚者,为了进行产品迭代,要求在建筑面宽不变、地上总建筑面积不变的前提下进行户型变更。比如某项目,要将其中两栋楼130㎡的主力户型改成110㎡,另外两栋楼130㎡的户型变成105㎡;100㎡的户型变成125㎡。一顿操作下来,平面布局推翻重来,还要对局部墙体进行调整。

而相关部门来验收,并不会一次性就给你把问题全部指出来,每次提几个,整改;再验收,再提几个,再整改……如此循环,不折腾三五次,不搞到人仰马翻别想把整改搞完。

4、设计阶段一点小疏忽,造成成本大浪费

设计图纸决定了项目造价70%的成败。方案阶段产品配置、精装标准和示范区标准一个调整,动辄就是千万级别的成本;一个技术指标的优化,牵涉到百万级别的成本变化;施工图引起的工程返工、设计变更也涉及的金额也都是万元起步的。

某项目就因为对当地的规范解读不到位就造成了项目损失25万。

当地的《加气混凝土砌块墙》L13J3-3规定,加气砌块的最低强度等级不应低于A2.5,用于外墙时,其强度等级不应低于A3.5。该项目原设计方案中墙体砌块强度为A5.0,等于远高于规范,项目地上总建筑面积约6万平,包括五个单体,仅砌块原一项就造成了25万左右的成本损失。



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